Как развивается рынок складов сегодня

Как показали результаты исследований за третий квартал этого года, рынок складов по сравнению с другими видами недвижимости подошел к геополитическому кризису с большим запасом прочности. Подстраиваясь под условия новой реальности, рынок складов, как и остальные сегменты коммерческой недвижимости, переживает период турбулентности. При этом участники этого рынка уверены, что склады выстоят в любых условиях — они нужны всегда.

Аренда «мельчает». По итогам первого полугодия спрос на складские и индустриальные объекты немного снизился, но к осени ситуация начала меняться, в начале сентября активность арендаторов возросла. Показательно, что в это сложное время большой интерес к аренде и покупке помещений проявляют именно производственные компании. Одна из главных особенностей этого года — резкое снижение спроса со стороны компаний онлайн-торговли, которые в последние годы выступали драйвером развития рынка. Хотя, по прогнозам аналитиков, это временное отступление и в ближайшей перспективе запросы от интернет-компаний вернутся.

Еще одна характерная особенность сегодняшних дней — рынок BTS (строительство складов под заказ) встал на паузу, а спрос сместился в сторону готовых площадей. Что логично вытекает из предыдущей тенденции: спрос на BTS в последние годы обеспечивал онлайн-ретейл, к тому же этот сегмент особенно страдает из-за сложностей поставок складского и инженерного оборудования, что в свою очередь приводит к повышению стоимости строительства и увеличению сроков реализации проектов. В целом аренда индустриально-складского сегмента «измельчала». Желающих арендовать крупные (более 20 тыс. кв. м) помещения стало меньше, сделки по 100 тыс. кв. м и более практически остались в прошлом.

По данным компании Knight Frank, в Северной столице за девять месяцев этого года было введено в эксплуатацию шесть качественных комплексов класса A общей площадью более 160 тыс. кв. м, в том числе объекты формата Light Industrial. Это на 23,8 % больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В списке основных индустриально-складских объектов, введенных в первом полугодии, первая очередь ОРЦ «Агропарк НАРТ» (40 тыс. кв. м), «Тродекс логистикс» (23 тыс. кв. м), вторая очередь ИП «Ладога» (6250 кв. м). В третьем квартале к этому списку добавились 59,5 тыс. кв. м в логистическом комплексе «PNK Парк Шушары-3», где арендатором выступает интернет-ретейлер OZON, а также комплекс на 25,7 тыс. кв. м компании Estel в логопарке «PNK Софийская КАД» и объект формата Light Industrial «Промбокс» (10,5 тыс. кв. м). В конце года ожидается завершение строительства еще нескольких объектов общей площадью 163,2 тыс. кв. м. В том числе 133,7 тыс. кв. м — это объекты BTS и построенные для собственных нужд. Крупнейший из них — логистический центр Wildberries в Шушарах (105,8 тыс. кв. м).

Всего общая арендопригодная площадь качественных складских комплексов на берегах Невы к середине осени составила 4367 тыс. кв. м, из которых доля спекулятивных объектов составляет 61 %.

Показательно, что практически во всех построенных в этом году объектах, предназначенных для сдачи в аренду, свободных площадей уже нет. Эксперты объясняют это тем, что средние и крупные арендаторы испытывают недостаток качественного предложения, доступного для въезда. При этом объемы субаренды продолжают снижаться за счет постепенного перехода в прямую аренду.

Анализируя складской рынок, стоит обратить внимание и на развитие формата Self-storage. В век мобильности современным людям необходимы места (склады, боксы или ячейки) для временного хранения личных вещей. В первую очередь такие склады ориентированы на физических лиц (хотя юрлица ими тоже пользуются), поэтому все чаще появляются в районах новостроек. Основные пользователи складов индивидуального хранения — молодые люди, которые снимают жилье или часто ездят в длительные командировки. Оставляя в индивидуальных боксах свои вещи на время своего отсутствия, они экономят на аренде съемного жилья. Кроме того, такой вариант удобно использовать во время ремонта.

Тормозит развитие этого направления отсутствие необходимых помещений и зданий в подходящих локациях, низкая осведомленность потенциальных арендаторов о подобной услуге, а также русская традиция использовать для хранения вещей дачи и гаражи. 

По данным Maris, в Петербурге работают 44 компании, предлагающие услуги индивидуального хранения. Среди них — «Smart Склад», «Кладовочка.РФ», «Мини Склад», «Место Есть», «Простор», «ТвойСклад24» и др. Всего на начало октября 2022 года в городе на Неве в сегменте складов индивидуального хранения действовало 144 объекта. Доля отапливаемых складских комплексов self-storage составляет 26 %, холодных — 67, а смешанного формата — 7 %. Больше всего таких объектов в Выборгском, Приморском и Красногвардейском районах. 

Ставки месячной аренды — от 800 до 2,2 тыс. рублей за кв. м за теплый склад. От 750 до 1,4 тыс. рублей за неотапливаемую площадь хранения. Вполне вероятно, что в перспективе такие проекты будут развиваться в районах с высокой плотностью населения: Мурино, Девяткино, Кудрово, Парнас. А пик роста этого формата в нашей стране, по прогнозам экспертов, придется на 2025 год.

Еще одно важное изменение на отечественном рынке в этом году обеспечил новый закон о создании в России экспериментальных бондовых (свободных) складов, который вступил в силу летом. Благодаря появлению такой инфраструктуры физические лица освобождаются от контакта с таможенными органами при доставке товаров. Таможенным оформлением товаров и таможенными платежами за них займется «Поч­та России», став посредником между потребителем, зарубежными маркетплейсами и таможенными органами. В результате доставка товаров, приобретенных в зарубежных онлайн-магазинах, должна быть ускорена. 

Реализация концепции бондового склада нацелена на развитие международной электронной торговли. На мировом рынке такие площадки развиваются уже десять лет. Они есть в странах Европы, США, Японии. Больше всего таких складов в Китае. Более того, в этой стране действуют целые бондовые зоны, в которых из поступающих туда комплектующих создают товары с нулевой налоговой ставкой. Россия же в этом плане делает только первые шаги: в ближайшее время такие проекты должны появиться в Татарстане.