По итогам первого квартала 2025 года объем сделок по аренде и продаже складской недвижимости в Московском регионе составил 324 тысячи квадратных метров, что на 24,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Снижение спроса связывают с высокой ключевой ставкой, которая вынудила бизнес приостановить активность в ожидании снижения стоимости кредитов, а также с уменьшением активности участников рынка электронной коммерции.
Несмотря на рекордный ввод качественных складских площадей — 335 тысяч квадратных метров за первые три месяца 2025 года, что в 2,3 раза превышает результат прошлого года, рынок столкнулся с дисбалансом. Девелоперы начали переносить сроки реализации проектов из-за роста затрат и замедления строительства. Так, из запланированных на 2025 год 2,75 миллиона квадратных метров больших складских объектов реально может быть введено около 2 миллионов квадратных метров. При этом 61% объектов, завершенных в первом квартале, изначально строились спекулятивно, однако к моменту сдачи 73% из них уже были забронированы.
Рынок оказался в замкнутом круге: спрос ожидает снижения ставок, а девелоперы надеются на их рост из-за увеличения затрат и сокращения спекулятивного строительства. Как только станет ясно, что накопленный спрос лишь временно заморожен и нового предложения для его удовлетворения недостаточно, цены снова начнут расти.
Структура спроса на складские помещения в Московском регионе изменилась: доля e-commerce компаний снизилась до 16% против 32–44% в 2022–2024 годах, тогда как производственный сектор, поддерживаемый программами импортозамещения и промышленной ипотеки, увеличил свою долю до 34%. При этом 91% сделок пришлось на аренду, включая BTS-проекты, а средний размер договора вырос на 7%, достигнув 17 тысяч квадратных метров.
Ставка капитализации осталась на уровне 13,5%, однако диалог между продавцами (ориентирующимися на 11,5–12,5%) и покупателями (ожидающими 14–15%) остается напряженным. Арендные ставки стабилизировались около отметки 12 200 рублей за квадратный метр в год, но арендодатели начали предлагать скидки до 10%, чтобы стимулировать заключение сделок. Вакантность выросла вдвое — до 1,6%, однако остается низкой; по прогнозам, устойчивый спрос не позволит ей превысить 2% в течение 2025 года.
Ожидается, что к концу года доля BTS-проектов увеличится с текущих 39% до примерно 52%, а общий объем спроса снизится примерно на треть — до около 2 миллионов квадратных метров. Однако дефицит качественных площадей особенно на юге и севере региона (где сосредоточено около 79% введенных объектов) может уже в среднесрочной перспективе спровоцировать новый рост цен.
Москва и Московская область по-прежнему остаются безусловными лидерами по масштабам складского рынка: к концу 2025 года его объем достигнет примерно 28,1 миллиона квадратных метров — почти в пять раз превышая показатели Санкт-Петербурга и Ленинградской области (5,8 миллиона кв. м).