Прогнозируется, что объем деловой активности на российском рынке складской недвижимости в 2025 году составит 4,2 млн кв. м, что на 22% меньше по сравнению с 2024 годом и на 36% меньше, чем в 2023 году. Этот спад объясняется замедлением экономического роста в стране и оптимизацией площадей, занимаемых маркетплейсами в связи с их консолидацией в новых BTS-проектах. Также на снижение активности влияет рост арендной ставки, который сдерживает спрос и способствует освобождению спекулятивных площадей на рынке.
Несмотря на общий объем сделок со складскими площадями в 5,3 млн кв. м в 2024 году, важно отметить, что около 25% из них составили крупные сделки по строительству по заказу, проведенные по всей России. В конце прошлого года появилась информация о возможном расторжении договоров аренды на значительное количество занимаемых складских площадей. Без учета этих сделок реальный спрос на склады составил 4,1 млн кв. м, что является третьим наилучшим показателем в истории.
Выделим несколько городов-миллионников без учета Москвы и Санкт-Петербурга по количеству сделок аренды и продажи в 2024 году: Уфа (216 тыс. кв. м), Самара (186 тыс. кв. м), Новосибирск и Ростов-на-Дону (по 139 тыс. кв. м).
Ожидается, что в 2025 году наибольшая деловая активность будет в столице - 2 450 тыс. кв. м, в регионах России этот показатель может составить от 870 до 1 330 тыс. кв. м, а в Санкт-Петербурге - 390 тыс. кв. м.
В 2024 году маркетплейсы стали основными факторами роста спроса на складские площади, преимущественно в формате BTS, который составил 52% от всех сделок. Онлайн-ритейлеры занимали 57% структуры спроса по отраслям, соответствуя потребностям e-commerce. При этом наблюдается растущий интерес со стороны производственных компаний, чья доля достигла 15%, что указывает на адаптацию отрасли к современным логистическим стандартам.
Ожидается, что в 2025 году деловая активность на рынке снизится, в первую очередь со стороны онлайн-ритейлеров. Замедление роста e-commerce и стабилизация спроса могут заставить ведущие маркетплейсы занять выжидательную позицию после активного наращивания складских портфелей, сосредоточившись на оптимизации логистических процессов и маломасштабных сделках. Прогнозируется также смещение деловой активности в сторону продаж, а не аренды, что связано с повышением инвестиционных рисков и высокой стоимостью финансирования, существенно влияющей на увеличение затрат на строительство проектов. Поэтому девелоперы все чаще предлагают строительство «под ключ» с последующей продажей, часто с условиями поэтапного финансирования со стороны покупателей. Хотя интерес к приобретению складских объектов сохраняется, финансовые возможности покупателей ограничены из-за высоких цен и трудностей с доступом к заемным средствам.