Рынок складской недвижимости: предварительные итоги 2015г.

Предложение

·                        Объем ввода новых складских площадей в 2015 г. сократился в 2 раза по сравнению со значением предыдущего рекордного по этому показателю года (1,65 млн.кв.м в 2014 г.) и составил 800 тыс.кв.м. Такой же прирост складских площадей наблюдался в 2013 г. С начала года общее предложение на рынке Московского региона увеличилось на 8% до 10,8 млн.кв.м.

·                        Основной объем новых площадей был введен в I и II кварталах года. Прирост предложения во II полугодии оказался на 60% ниже, чем в первой половине года. При этом 55% объема площадей, запланированного к вводу в IV квартале, было перенесено на следующий год.

·                        Многие девелоперы в 2015 г., чтобы избежать налоговых выплат и простоя свободных площадей,  откладывали ввод в эксплуатацию готовых объектов, либо приостанавливали работы по еще строящимся объектам до появления заинтересованного клиента на возводимые складские помещения.

·                        Прирост нового предложения в 2015 г. на 99% был сформирован за счет складских комплексов класса А. Объекты класса В, которые традиционно уступают по объемам нового строительства классу А, в этом году практически не вводились. Если в 2013 г. их доля составляла 14%, в 2014 г. – 6%, то в текущем году лишь 1%.

·                        Таким образом, в структуре совокупного предложения складских площадей в Московском регионе за 2015 г. доля помещений класса А увеличилась с 76% до 78%, что в абсолютных значениях соответствует 8,4 млн.кв.м. На класс В приходится 22% общего предложения или 2,4 млн.кв.м.

·                        Самый большой объем новых площадей в 2015 г. был введен на отдалении более 40 км от МКАД. Доля объектов с таким расположение в структуре совокупного прироста предложения увеличилась с 14% в 2014 г. до 33% в этом году. На расстоянии более 40 км от МКАД были введены в эксплуатацию такие крупные складские комплексы как ПНК-Чехов 3 (1 корпус), ПНК-Бекасово (1, 3 корпуса), Бати-Лосино (III очередь), ПНК-Чехов 2 (8, 9 корпуса).

·                        При общем снижении девелоперской активности главные направления по приросту новых площадей сохранились за Югом и Севером Московского региона. На северо-восточное направление, где в 2013-2014 гг. почти не появлялось объектов, за счет ввода в эксплуатацию крупного складского комплекса «Холмогоры» пришлось 11% нового предложения.

Спрос

·                        Объем поглощения складских площадей в 2015 г. достиг максимального значения с 2012 г. и по предварительным прогнозам превзойдет показатель прошлого года на 26%. Порядка 1,3 млн.кв.м складских помещений куплено и арендовано в текущем году.  Таким образом, по итогам 2015 г. поглощение на 63% превысит ввод нового предложения.

Вакантность

·                        Уровень вакантности на конец 2015 г. в среднем по рынку составляет 8,8%, что эквивалентно 950 тыс.кв.м свободных площадей. Этот показатель увеличился на 0,8 пп с начала года, при этом на протяжении всего 2015 г. у арендаторов был большой выбор складских площадей почти по всем направлениям.

Ставки

Тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 г, в 2015 г сохранилась и стала повсеместной. При этом произошло падение стоимости аренды до минимально низких значений. Темпы падения были выше в первой половине года (15-17%), тогда как за II полугодие ставки аренды уменьшились в среднем на 5-7%. На складские помещения класса А арендная ставка установилась на уровне 3800-3900 руб./кв.м./год, снизившись за год на 22-24%. Помещения класса В предлагаются за 3500-3600 руб./кв.м/год, что ниже уровня конца 2014 г. на 20-22%.