В Санкт-Петербурге не осталось доступных в аренду сухих складов

По данным консалтинговой компании NF Group, в I полугодии 2023 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 171 200 кв. м качественных складских объектов класса А. При этом доля свободных площадей в сухих складских комплексах достигла исторического минимума – 0,3% или 15 600. кв. м, побив рекорд 2021 года. При этом объем неудовлетворенного спроса оценивается в 500 тыс. кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в складских комплексах класса А продемонстрировала квартальный рост на 16,7% и достигла 6 770 руб./кв. м/год. Главным драйвером рынка стали компании сектора онлайн-торговли, на них пришлось 2/3 от общего объема сделок. В краткосрочной перспективе рынок складской недвижимости будет испытывать потребности в новых спекулятивных площадях.

• По итогам I полугодия 2023 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 171 200кв. м качественных складских объектов класса А. Из них 63% пришлось на объект площадью 107,1 тыс. кв. м», построенный в логистическом парке «Армада Парк Шушары». Также были введены в эксплуатацию спекулятивные объекты: мультитемпературный индустриальный парк «РУСИЧ-Шушары» суммарной арендопригодной площадью 45 тыс. кв. м и производственно-складской комплекс «Шушары» арендопригодной площадью 8,4 тыс. кв. м, а также складской комплекс для собственных нужд фармацевтической компании «Северная Звезда» общей площадью 10 700 кв. м. Совокупный объем складских площадей на рынке превысил 4,7 млн кв. м.

• Все вышеперечисленные объекты, за исключением склада фармкомпании, были введены в эксплуатацию во II квартале 2023 года и располагаются на юге города в Шушарах. В этих комплексах, на конец I полугодия, блоки небольшой площади еще предлагались в аренду, однако при наблюдаемой динамике рынка в ближайшее время они будут арендованы.

• До конца года ожидается ввод еще 91 000 кв. м качественных складских площадей, из которых более 80% или около 74 000 кв. м — спекулятивные объекты. Крупнейший из строящихся складских комплексов — корпус в PNK «Парк Шушары-3» арендопригодной площадью около 61 000кв. м. До конца года также возможен ввод второй очереди «ПСК Новоселье» общей площадью около 17 000 кв. м и первые два корпуса логистического комплекса группы «Адмирал» суммарной складской площадью около 82 000 кв. м. Таким образом, к концу года ожидается суммарный объем ввода на уровне не менее 262 000 кв. м с возможностью увеличения до 361 000 кв. м, что сопоставимо с показателями 2014 и 2020 годов, когда было введено 419 000 и 319 000 кв. м соответственно.

•Объем вакантных площадей сократился с 70 600 кв. м в конце 2022 года до 54 600 кв. м в конце I полугодия 2023, составив 1,1% от суммарного объема площадей на рынке, из них 39 000 кв. м из предлагаемых в прямую аренду — мультитемпературные площади. Таким образом, доля свободных сухих площадей составляет лишь 15 600 кв. м (или 0,3% от общего объема качественных складских площадей), что является минимальным показателем за всю историю наблюдений и новым рекордом с 2021 года: тогда на рынке было доступно в аренду 18 600 кв. м, из которых объем сухих площадей составлял не менее 16 300 кв. м

•В аренду предлагаются блоки площадью до 5 000 кв. м, что не соответствует запросу подавляющего большинства клиентов. Для потенциальных арендаторов по-прежнему предпочтительнее площади более 10 000 кв. м. Во втором полугодии мы можем ожидать незначительное увеличение объема свободных площадей из-за ввода в эксплуатацию нескольких спекулятивных комплексов. Впрочем, за этим вряд ли последует сокращение запрашиваемой арендной ставки, поскольку данного объема будет все еще недостаточно для удовлетворения текущего объема запросов.

•Суммарный объем сделок с качественными складскими объектами класса А и В за I полугодие 2023 года составил около 356 000 кв. м без учета продлений текущих контрактов, что на 26 000 кв. м больше суммарного объема сделок всего прошлого года. На второй квартал пришлось 71% (или 254 900 кв. м).

• Главным драйвером рынка вновь стали компании сектора онлайн-торговли, достигнув доли в 62% от общего объема сделок или 221 000 кв. м. Это связано с высокой активностью маркетплейса Ozon. На аренду спекулятивных площадей по итогам полугодия пришлось лишь 18% от общего объема сделок (или 63 300 кв. м), на сделки продажи — 10% или 36 600 кв. м. С июля по декабрь мы ожидаем увеличения объема сделок с сегментами помимо онлайн-торговли, в частности, с дистрибьюторами, продуктовыми ретейлерами и производственными компаниями, а также увеличения объема сделок по прямой аренде.

• Неудовлетворенный спрос оценивается в 500 000 кв. м. Из них 90% приходится на площади более 10 000 кв. м. Три четверти запросов приходится на проекты в формате built-to-suit и built-to-suit с последующей арендой. Среди запросов, не связанных с данными форматами, более 80% приходится на аренду. Годовой объем сделок по-прежнему прогнозируется на уровне 600 000 кв. м.

• Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Рынок Петербурга сохраняет привлекательность со стороны федеральных потребителей складской недвижимости. За первое полугодие ставка аренды значительно выросла ввиду сильного дефицита свободного предложения, который вызван как повышенным спросом, так и ограниченным объемом строительства спекулятивного предложения. Не стоит ожидать, что до конца года ситуация может измениться – минимум на ближайший год Северная столица и область будет рынком продавца, а не покупателя».

• Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «Сегодня девелоперам необходимо принять решение, готовы ли они брать на себя риски, связанные со слабой прогнозируемостью рынка, и начать строить спекулятивные складские площади. Тот, кто сделает это первым, сможет гарантировать себе высокие темпы заполняемости объекта. Сейчас мы наблюдаем рост арендных ставок и не видим предпосылок для их снижения, поскольку все строящиеся спекулятивные площади будут сданы еще до ввода в эксплуатацию и их не хватит, чтобы удовлетворить объем запросов».

• Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в действующих и строящихся складских комплексах класса А достигла 6 770 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). Таким образом, рост по отношению к итоговому значению I кв. 2023 года составил 16,7%.

• Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit находится в диапазоне 60 000–70 000 руб./кв. м (без учета НДС).